Radni Mirosława Lenka chcą bonifikat od przekształcenia użytkowania wieczystego

Mirosław Lenk zaczął drążyć temat w maju. Do prezydenta Dariusza Polowego wpłynęła interpelacja tej treści: - Uprzejmie proszę o udzielenie informacji dotyczącej zamiaru przygotowania projektu uchwały RM określającej wysokość bonifikaty przy przekształcaniu prawa wieczystego użytkowania we własność na zasadach ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Wspomniana ustawa przewiduje ustawowe bonifikaty na gruntach Skarbu Państwa sięgające 60% przy jednorazowej opłacie, dając jednocześnie samorządom możliwość kształtowania bonifikat na podstawie uchwał organów stanowiących. Wiele miast w Polsce wprowadziło bonifikaty sięgające nawet 95%. Nawiązując do zapowiedzi Pana Prezydenta z kampanii wyborczej dotyczących sprzedaży działek budowlanych nawet za 30% ich wartości proszę o udzielenie odpowiedzi jak na wstępie.

Odpowiedź przyszła 10 czerwca. Odpowiadając na interpelację (...) uprzejmie wyjaśniam co następuje - zaczął Dariusz Polowy. - Prawo użytkowania wieczystego, wprowadzono do polskiego prawodawstwa w 1961 r., czyli funkcjonuje ono 58 lat. Warunkiem nabycia tego prawa jest wpłata pierwszej opłaty w wysokości 15% oraz wnoszenie opiat rocznych w wysokości 1 % ceny nieruchomości, w przypadku nieruchomości oddawanych na cele mieszkaniowe. Opłata roczna płatna jest przez okres 99 lat. Oznacza to, że nabywana nieruchomość spłacana jest ratalnie przez 99 lat (1 % rocznie), natomiast pierwszą opłatę można uznać jako rodzaj oprocentowania tego wieloletniego kredytu. Normatywna zasada przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, zawarta została w ustawie z dnia 20 lipca 2018r. (wejście w życie 5 października 2018 r.). Warunkiem przekształcenia w niej wskazanym, jest zapłata opłaty przekształceniowej, równiej 20-krotności dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Inaczej mówiąc, za przekształcenie zapłacić należy 20% ceny nieruchomości. Płatność może być ratalna czyli po 1 % przez 20 lat lub jednorazowa, stanowiąca sumę dwudziestoletnich opłat rocznych. Przyznanie bonifikat za nieruchomości gminy, ustawodawca biorąc poci uwagę dotychczasowe orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego, pozostawił uznaniu gminy. Niezależnie od powyższego wspomnieć należy, że prawna możliwość przekształcenia gruntów użytkowanych wieczyście istnieje od roku 1998. Stąd też użytkownicy wieczyści działek budowlanych, w ponad 90% są już uwłaszczeni. Problematyczne było w trybie poprzednich przepisów przekształcenie wspólnot mieszkaniowych, albowiem jego warunkiem była zgodna wola wszystkich jej członków. Duże wspólnoty nie zdołały tego dokonać, choćby ze względu na rozmaite, skomplikowane stany prawne poszczególnych lokali. Zatem ustawa z 2018r. skierowana jest głównie do właścicieli lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych, oraz użytkowników wieczystych działek budowlanych z lat 2016 - 2017. Opłaty roczne za użytkowanie wieczyste ułamkowych części gruntów, związanych z lokalami sprzedanymi na odrębną własność, kształtują się w Raciborzu w wysokości od 25,-zł. do 120,-zl., w zależności od wielkości udziału i całkowitej powierzchni gruntu zabudowanego blokiem. Ostatnia aktualizacja opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, obowiązuje w gminie od 2013 r. Zatem ceny będące podstawą opłat są niewygórowane i pozostają na średnim poziomie cen lokalnego rynku nieruchomości. Nabywcy mieszka11 komunalnych, od wielu lat korzystają z bonifikat przy ich zakupie. Bonifikatą objęty jest zarówno lokal, jak i grunt. Zatem kolejne bonifikowanie tego samego przedmiotu zbycia, wydaje się być nieuzasadnione. Należy wziąć również pod uwagę fakt, że wydano już ponad 4 tys. zaświadczeń, w których wskazano wysokość opłaty przekształceniowej. Wiele osób zwróciło się już z wnioskiem o jej jednorazową zapłatę. Zatem wprowadzenie bonifikat na tym etapie, skutkowałoby koniecznością zmiany dotychczas wydanych zaświadczeń. Wyżej przedstawione argumenty wydają się dowodzić, że brak jest podstaw do udzielenia bonifikaty przy przekształceniu udziałów w gruntach związanych z lokalami. Podkreślić należy, że bonifikowanie nieruchomości, jako wyjątek od zasady, powinno być uzasadnione. Z istoty ustawy „przekształceniowej" wynika, że warunki przekształcenia uwzględniają już preferencyjne zasady uwłaszczenia, polegające na tym, że użytkownik wieczysty nic płaci 99% ceny nieruchomości, a tylko 20 proc. Do tego dochodzi pierwsza opłata, jako wspomniany rodzaj oprocentowania „kredytu" oraz wniesione do 2018 r. opłaty roczne. Skoro użytkowanie wieczyste trwa w Polsce 58 lat, to najstarsze prawo zostało spłacono w 58% plus pierwsza oplata, zaś najmłodsze w 3% plus pierwsza oplata. Wobec tego, najstarsze użytkowanie wieczyste będzie kosztowało nie 99 % a 78 % ceny nieruchomości plus pierwsza oplata, natomiast najmłodsze tylko 23% plus pierwsza opłata w wysokości 15%, czyli łącznie 38% ceny nieruchomości. Użytkownicy wieczyści działek budowlanych nabywanych do 1998r., jak wspomniano, w ponad 90% są już uwłaszczeni, zaś użytkownicy wieczyści działek przy ul. Chorwackiej, mogą nabyć prawo własności nieruchomości po wybudowaniu i oddaniu budynku do użytku. Analiza kosztów związanych z nabyciem własności przez tę grupę użytkowników wieczystych, zarówno według przepisów obowiązujących przed wejściem w życie „ustawy przekształceniowej", jak i według zasad aktualnych, wskazuje zaledwie 4 przypadki, gdzie uzyskane ceny licytacyjne znacznie przekraczają jednostkowe ceny rynkowe tzn., że cena nabycia 1 m2 działki po przekształceniu odbiega od aktualnych trendów rynkowych (90 - 100 zł./m kw). Obie zasady opierają się o wylicytowaną cenę zakupu, jednak należy przyjąć, iż licytowane przez nabywców wartości, były suwerenną, ekonomicznie uzasadnioną decyzją każdego z nich. Wobec faktu, iż bonifikaty powinny mieć charakter systemowy, trudno jest znaleźć wartość bonifikaty, która byłaby uzasadniona dla wszystkich 27 sprzedanych działek przy ul. Chorwackiej. Aktualnie trwają prace nad znalezieniem najlepszego rozwiązania. Jak wynika z ustaleń gminy, miasta ościenne jak np. w Rybnik, Wodzisław Śląski, Pszczyna, tu Gliwice, Rydułtowy, nie zdecydowały się na dodatkową promocję.

Opozycji to jednak nie przekonało i przygotowała projekt uchwały. Formalnie, z podpisami, ma być wniesiony pod obrady Rady Miasta. W § 2. czytamy: - W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie prawa do gruntu będącego własnością Gminy Racibórz, udziela się osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od tej opłaty w wysokości 60%. W uzasadnieniu czytamy: - Zasadnym jest udzielenie bonifikat użytkownikom wieczystym gruntów będących dotychczas własnością Gminy Racibórz analogicznie do zasad przyjętych przez ustawodawcę w stosunku do użytkowników wieczystych gruntów stanowiących dotychczas własność Skarbu Państwa. Przemawia za tym wyrażona w art. 32 Konstytucji zasada równości wobec prawa. Różnicowanie sytuacji prawnej jest sprzeczne z Konstytucją. Użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, niezależnie od tego, czy są to grunty stanowiące własność jednostki samorządu terytorialnego, czy własność Skarbu Państwa – są podmiotami tego samego prawa, regulowanego przepisami kodeksu cywilnego i ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm.), co przemawia wobec powszechnego „uwłaszczenia” wszystkich użytkowników wieczystych na gruntach mieszkaniowych za zasadnością udzielenia bonifikat w tej samej wysokości.

Opr. waw