Dach wyremontowany, budynek pusty i przeznaczony na sprzedaż. Radni pytali o Hulczyńską 177

Nieruchomość przy ul. Hulczyńskiej 177 została przeznaczona do sprzedaży na podstawie uchwały Rady Miasta Racibórz. Chodzi o działkę zabudowaną pochodzącym z 1936 roku budynkiem mieszkalnym. Obiekt ma dwie kondygnacje nadziemne, częściowo użytkowe poddasze oraz piwnicę, a jego kubatura wynosi 2204,20 m³. Na działce znajduje się również budynek gospodarczy, który z uwagi na zły stan techniczny został wyłączony z użytkowania.

W uzasadnieniu uchwały wskazano, że stan techniczny budynku mieszkalnego jest zły. Nieruchomość pozostaje w administracji Miejskiego Zarządu Budynków, a według opinii administratora inwestowanie w nią na potrzeby mieszkaniowego zasobu gminy jest ekonomicznie nieuzasadnione.

Miasto wskazuje również, że część nieruchomości objęta jest zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczącymi terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz terenów dróg publicznych. Jak zaznaczono w uzasadnieniu, pomimo zapisów dotyczących dróg nie jest obecnie planowane wykorzystanie tego terenu na cele inwestycji drogowych.

Radny zapytał, dlaczego miasto sprzedaje nieruchomość

Podczas sesji radny Michał Fita zapytał, czy sprzedaż nieruchomości jest inicjatywą miasta, czy też odbywa się na wniosek dotychczasowych najemców.

Przewodniczący Rady Miasta Mirosław Lenk wyjaśnił, że budynek jest już całkowicie wysiedlony, nie ma najemców i wymaga bardzo dużych nakładów finansowych na modernizację.

Wątpliwości pojawiły się jednak również wokół informacji zawartych w samym uzasadnieniu uchwały.

Radny Dominik Konieczny zwrócił uwagę, że w dokumencie zabrakło precyzyjnej informacji o powierzchni użytkowej budynku. Jak wskazał, podczas posiedzenia komisji branżowej miała paść deklaracja uzupełnienia tej informacji.

Naczelnik Wydziału Gospodarki Nieruchomościami Anna Bartodziej poinformowała, że urząd prowadzi szczegółową inwentaryzację nieruchomości przed przygotowaniem jej do przetargu. Z tego powodu, aby uniknąć błędów szacunkowych, w uzasadnieniu podano kubaturę budynku, czyli jego objętość, zamiast powierzchni użytkowej.

Urzędniczka wyjaśniła również, że w ogólnej ewidencji gruntów figuruje powierzchnia zabudowy wynosząca 206 m², podczas gdy w historycznych rejestrach administratora – MZB – pojawia się wartość 302,5 m².

Pytania o dach

Jeszcze więcej emocji wywołała kwestia stanu dachu. Radny Michał Fita zapytał, kiedy budynek został wykwaterowany oraz kiedy przeprowadzono remont dachu. Jak wskazał, analizując zdjęcia satelitarne z 2023 roku, odniósł wrażenie, że poszycie dachowe wygląda na stosunkowo niedawno zmodernizowane.

Anna Bartodziej poinformowała, że nieruchomość została całkowicie wykwaterowana w marcu tego roku. Jednocześnie przekazała, że przeprowadzone analizy wykazały, iż kompleksowy remont obiektu wraz z budynkiem gospodarczym kosztowałby ponad 1,5 mln zł. To właśnie wysokość potencjalnych nakładów miała przesądzić o skierowaniu nieruchomości do sprzedaży.

Naczelnik nie była natomiast w stanie podczas sesji podać dokładnej daty wykonania prac dekarskich. Z danych MZB wynika zaś, że remont wykonano w 2016 r. za kwotę blisko 65 tys. zł.

„Skrajna niegospodarność”

Właśnie ten wątek wzbudził najostrzejszą reakcję radnej Magdaleny Kusy. Jej zdaniem sytuacja budzi poważne wątpliwości. Radna wskazywała, że jeśli budynek został opróżniony dopiero kilka miesięcy wcześniej i obecnie jest przeznaczany do sprzedaży jako obiekt wymagający ogromnych nakładów, to należy postawić pytanie o zasadność wcześniejszego wydawania publicznych pieniędzy na remont dachu.

Radna określiła takie działania jako przejaw skrajnej niegospodarności. Zwróciła również uwagę na sytuację innych nieruchomości pozostających w zasobie MZB, gdzie – jak mówiła – brakuje pieniędzy na remonty, między innymi sanitariatów znajdujących się na korytarzach.

Jej zdaniem przypadek Hulczyńskiej 177 powinien stać się impulsem do szerszej analizy sposobu planowania remontów w miejskim zasobie mieszkaniowym.

Prezydent: remont dachu zwiększa wartość nieruchomości

Do zarzutów odniósł się prezydent Raciborza Jacek Wojciechowicz. Jego zdaniem wydatków na dach nie należy traktować jako pieniędzy wyrzuconych w błoto. Prezydent przypomniał, że nieruchomość przeznaczona do sprzedaży jest przed transakcją wyceniana przez niezależnego rzeczoznawcę. W jego ocenie nakłady poniesione na remont dachu przekładają się na wartość nieruchomości uwzględnianą później w operacie szacunkowym, a więc mogą zostać odzyskane przy sprzedaży.

Wojciechowicz argumentował również, że naprawa dachu jest podstawowym obowiązkiem administratora. Pozostawienie uszkodzonego pokrycia mogłoby bowiem doprowadzić do zalewania i szybkiej degradacji całego budynku w okresie poprzedzającym znalezienie nabywcy.

Prezydent stwierdził przy tym, że określanie sprzedawanego obiektu mianem „rudery” w sytuacji, gdy wykonano wcześniej określone prace zabezpieczające, wynika z niezrozumienia mechanizmów rynkowych przez część radnych.

Padła propozycja zmian w procedurze

Do dyskusji włączył się również przewodniczący Rady Miasta Mirosław Lenk. Zwrócił uwagę, że dotychczasową praktyką było opieranie się przez radnych na dokumentacji przygotowywanej przez miejskie służby.

W jego ocenie przebieg dyskusji nad Hulczyńską 177 pokazał, że poziom zaufania do przedstawianych materiałów uległ zmianie. Zaproponował więc, aby w przyszłości w posiedzeniach komisji zajmujących się obrotem nieruchomościami osobiście uczestniczył dyrektor MZB, dysponujący pełną dokumentacją techniczną dotyczącą omawianych obiektów.

Radny Michał Fita apelował natomiast o zachowanie merytorycznego charakteru debaty i wzajemnego szacunku. Podkreślał, że pytania dotyczące miejskiego majątku – od stanu technicznego po szczegóły dotyczące remontów – nie powinny być traktowane jako nieistotne.

Ostatecznie radny Piotr Klima złożył formalny wniosek o zakończenie dyskusji i przejście do głosowania. Wniosek został poddany pod głosowanie. Za zamknięciem dyskusji opowiedziało się 8 radnych, 5 było przeciw, a 4 wstrzymało się od głosu.