Ceny mieszkań w Raciborzu spadają. Dane z aktów notarialnych, najdroższe i najtańsze dzielnice

Racibórz zajmuje 628. miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5002 zł/m², czyli o 17 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Liczby pochodzą z 454 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Racibórz ma 50 tysięcy mieszkańców i jest jednym z trzech miast regionu, w których mieszkania w ostatnim roku realnie potaniały. Spadek na rynku wtórnym, 5,4 procent, jest tu najgłębszy w całym subregionie, a mediana całego rynku pokazuje tylko 1,7 procent, bo w tym samym czasie rozliczano lokale w jednej nowej inwestycji.

Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².

Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Raciborzu filtr usunął 6 aktów z medianą 802 zł/m² i medianą ceny całkowitej 40 010 zł, czyli 1,3 procent transakcji. Po tych filtrach zostaje 454 akty, mediana 5002 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4207 a 6349 zł/m². Typowe raciborskie mieszkanie z rejestru ma 48 m² i kosztowało 240 250 zł. Rynek pierwotny jest droższy o 37 procent, ale mniejszy.

Rodzaj rynku

Na rynku wtórnym mediana wynosi 4843 zł/m². W rejestrze znalazły się 333 akty, mediana ceny wyniosła 240 000 zł, a typowy metraż to 49 m².

Na rynku pierwotnym mediana wynosi 6640 zł/m². Odnotowano 114 aktów, mediana ceny wyniosła 247 500 zł, a typowy metraż to 41 m².

W przypadku siedmiu aktów źródło nie określa rodzaju rynku. Mediana wynosi w tej grupie 6150 zł/m², mediana ceny 230 000 zł, a typowy metraż 51 m².

Rynek pierwotny to 25 procent raciborskich aktów i jest droższy od wtórnego o 37 procent, czyli o 1797 zł na metrze.

Racibórz jest przy tym rzadkim przypadkiem, w którym nowe mieszkania są wyraźnie mniejsze od tych z rynku wtórnego, 41 wobec 49 m². Skutek jest taki, że mimo trzydziestosiedmioprocentowej różnicy w cenie metra mediany cen całkowitych są niemal identyczne: 247 500 wobec 240 000 zł. Za te same pieniądze kupuje się tu albo nowe mieszkanie mniejsze o osiem metrów, albo starsze i większe.

Dzielnice

Sześć dzielnic zbiera 441 z 454 aktów.

Najwyższą medianę ceny metra ma Stara Wieś – 7400 zł/m² przy 59 aktach, z czego 35 pochodzi z rynku pierwotnego. Po wyłączeniu rynku pierwotnego mediana wynosi 5002 zł/m², a typowy metraż to 41 m².

Na Ostrogu mediana wynosi 5906 zł/m² przy 49 aktach, w tym 19 z rynku pierwotnego. Po wyłączeniu nowych mieszkań pozostaje 4908 zł/m², a typowy metraż to 46 m².

Na Proszowcu odnotowano 26 aktów, a mediana wynosi 5092 zł/m². W tej grupie nie było transakcji na rynku pierwotnym. Typowy metraż to 53 m².

W Centrum, na które przypada 211 aktów, mediana wynosi 4809 zł/m². W tym 40 transakcji pochodziło z rynku pierwotnego. Po ich odjęciu mediana wynosi 4913 zł/m², a typowy metraż to 47 m².

W Studziennej mediana wynosi 4765 zł/m² przy 22 aktach, w tym trzech z rynku pierwotnego. Po wyłączeniu rynku pierwotnego mediana wynosi 4783 zł/m², a typowy metraż to 53 m².

W Nowych Zagrodach mediana wynosi 4752 zł/m² przy 74 aktach, w tym 10 z rynku pierwotnego. Po ich odjęciu mediana wynosi 4732 zł/m², a typowy metraż to 52 m².

Ta część analizy wyraźnie pokazuje mechanizm, który wraca w całej serii. Pierwsza kolumna rozciąga Racibórz od 7400 do 4752 zł na metrze, czyli o 56 procent. Po odjęciu rynku pierwotnego całe miasto mieści się w przedziale od 5092 do 4732 zł, czyli 360 zł.

Stara Wieś spada z 7400 na 5002 zł/m², czyli o jedną trzecią, i po tej korekcie przestaje być najdroższą dzielnicą, a staje się przeciętną. Ostróg spada z 5906 na 4908. Obie te dzielnice zawdzięczają swoją pozycję nowej zabudowie, a nie cenom mieszkań w istniejących blokach.

Centrum, na które przypada 211 z 454 aktów, czyli 46 procent całego raciborskiego rynku, ma medianę 4809 zł/m², a po odjęciu rynku pierwotnego 4913. To jest cena mieszkania w Raciborzu.

Ulice

Najwyższą medianę ceny metra odnotowano przy ulicy Juliusza Słowackiego – 7688 zł/m² przy 46 aktach, z czego 34 pochodziły z rynku pierwotnego. Typowy metraż wynosi tam 41 m².

Na ulicy Królewskiej mediana wynosi 6905 zł/m² przy 15 aktach, w tym ośmiu z rynku pierwotnego. Typowy metraż to 42 m².

Na ulicy Cecylii mediana wynosi 6453 zł/m² przy 10 aktach, w tym ośmiu z rynku pierwotnego. Typowy metraż to 49 m².

Na ulicy Długiej mediana wynosi 5463 zł/m² przy 15 aktach, w tym dwóch z rynku pierwotnego. Typowy metraż to 40 m².

Na ulicy Ogrodowej mediana wynosi 4781 zł/m² przy 14 aktach, w tym dwóch z rynku pierwotnego. Typowy metraż to 58 m².

Na ulicy Katowickiej mediana wynosi 4746 zł/m² przy 20 aktach, w tym jednym z rynku pierwotnego. Typowy metraż to 52 m².

Na ulicy Pomnikowej mediana wynosi 4681 zł/m² przy 11 aktach. Nie było tam transakcji na rynku pierwotnym. Typowy metraż to 53 m².

Na ulicy Opawskiej mediana wynosi 4624 zł/m² przy 21 aktach, w tym sześciu z rynku pierwotnego. Typowy metraż to 49 m².

Na ulicy Ludwika Waryńskiego mediana wynosi 4384 zł/m² przy 15 aktach, w tym jednym z rynku pierwotnego. Typowy metraż to 37 m².

Na ulicy Marii Skłodowskiej-Curie mediana wynosi 4314 zł/m² przy 10 aktach, w tym trzech z rynku pierwotnego. Typowy metraż to 42 m².

Na ulicy Wojska Polskiego mediana wynosi 4262 zł/m² przy 13 aktach, w tym jednym z rynku pierwotnego. Typowy metraż to 59 m².

Na ulicy Ocickiej mediana wynosi 3708 zł/m² przy 10 aktach, w tym dwóch z rynku pierwotnego. Typowy metraż to 48 m².

Najdroższym adresem miasta jest Juliusza Słowackiego 40 z 36 aktami, z których 34 pochodzą z rynku pierwotnego, i medianą 7720 zł/m². Ten jeden budynek to 8 procent wszystkich raciborskich transakcji z okna rejestru i on sam odpowiada za pozycję Starej Wsi w tabeli dzielnic.

Poniżej, od Długiej do Ocickiej, rozciąga się rynek wtórny, od 5463 do 3708 zł/m². Ten przedział, 1755 zł, opisuje realny wybór kupującego mieszkanie w istniejącym budynku.

Metraż i izby

W przypadku mieszkań o powierzchni do 35 m² mediana wynosi 6090 zł/m². Odnotowano 80 aktów, w tym 43 z rynku pierwotnego.

W przedziale od 35 do 50 m² mediana wynosi 5056 zł/m². Zawarto 175 aktów, w tym 39 na rynku pierwotnym.

W przedziale od 50 do 65 m² mediana wynosi 4770 zł/m². Odnotowano 138 aktów, w tym 15 z rynku pierwotnego.

W przypadku mieszkań o powierzchni ponad 65 m² mediana wynosi 4648 zł/m². Zawarto 61 aktów, w tym 17 na rynku pierwotnym.

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Raciborzu się sprawdza i jest to jedyne miasto subregionu, w którym cena metra spada monotonicznie wraz z powierzchnią, od 6090 do 4648 zł/m². Pierwszy przedział podnosi jednak rynek pierwotny, który stanowi w nim 54 procent aktów, więc część tej różnicy to nie premia za mały metraż, tylko cena nowego budynku.

W przypadku mieszkań jednoizbowych mediana wynosi 6472 zł/m² przy 12 aktach, a typowy metraż to 33 m².

Dla mieszkań dwuizbowych mediana wynosi 6649 zł/m² przy 109 aktach, a typowy metraż to 36 m².

Dla mieszkań trzyizbowych mediana wynosi 4804 zł/m² przy 153 aktach, a typowy metraż to 47 m².

Dla mieszkań czteroizbowych mediana wynosi 4868 zł/m² przy 118 aktach, a typowy metraż to 59 m².

Dla mieszkań pięcioizbowych mediana wynosi 4598 zł/m² przy 34 aktach, a typowy metraż to 57 m².

Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 47 m².

Wiersz dwuizbowy z medianą 6649 zł/m² wystaje tu ponad resztę o niemal dwa tysiące złotych i to nie jest cecha małych mieszkań, tylko tego, że nowa raciborska zabudowa to głównie lokale czterdziestometrowe. Wiersz jednoizbowy stoi na dwunastu aktach i traktujemy go jako sygnał.

Historia cen: spadek, który nie jest złudzeniem

Mediana ceny metra na rynku wtórnym w Raciborzu rosła od 2021 roku, kiedy wynosiła 3548 zł/m², do 5138 zł/m² w 2024 roku. W 2025 roku spadła do 4792 zł/m², a w 2026 roku, do lutego, wynosi 4894 zł/m².

W 2021 roku mediana całego rynku wynosiła 3574 zł/m² przy 152 aktach, a mediana rynku wtórnego 3548 zł/m² przy 111 aktach.

W 2022 roku mediana całego rynku wynosiła 4202 zł/m² przy 283 aktach, a rynku wtórnego 4098 zł/m² przy 184 aktach.

W 2023 roku mediana całego rynku wynosiła 4908 zł/m² przy 347 aktach, a rynku wtórnego 4758 zł/m² przy 218 aktach.

W 2024 roku mediana całego rynku wynosiła 5103 zł/m² przy 238 aktach, a rynku wtórnego 5138 zł/m² przy 172 aktach.

W 2025 roku mediana całego rynku wynosiła 5050 zł/m² przy 330 aktach, a rynku wtórnego 4792 zł/m² przy 247 aktach.

W 2026 roku, do lutego, mediana całego rynku wynosi 4968 zł/m² przy 26 aktach, a rynku wtórnego 4894 zł/m² przy 24 aktach.

Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Raciborza, daje takie liczby.

W ostatnich 12 miesiącach mediana całego rynku wyniosła 5026 zł/m² przy 320 aktach. W poprzednich 12 miesiącach było to 5115 zł/m² przy 251 aktach. Oznacza to spadek o 1,7 procent.

Sam rynek wtórny w ostatnich 12 miesiącach osiągnął medianę 4825 zł/m² przy 251 aktach. W poprzednich 12 miesiącach było to 5103 zł/m² przy 174 aktach. Oznacza to spadek o 5,4 procent.

Racibórz odwraca tu mechanizm, który w tej serii działa niemal zawsze w drugą stronę. Zazwyczaj to mediana całego rynku wygląda gorzej niż rynek wtórny, bo zakończona inwestycja zabiera medianie kilkaset złotych. W Raciborzu jest odwrotnie: to rynek wtórny spadł mocniej, a nowe lokale przy Słowackiego przykryły część tego spadku.

Innymi słowy, spadek cen mieszkań w Raciborzu jest realny i głębszy, niż pokazuje mediana miasta. Rynek wtórny stracił w rok 278 zł na metrze, czyli 13 622 zł na typowym 49-metrowym mieszkaniu.

Rok 2026 stoi na 26 aktach, bo rejestr kończy się na początku lutego, i traktujemy go wyłącznie jako sygnał.

Cenniki deweloperów

W Raciborzu żaden deweloper nie publikuje ustawowego cennika, mimo że rynek pierwotny to jedna czwarta transakcji w rejestrze. Sprzedaż przy Słowackiego zamknęła się w okresie, którego obowiązek publikacyjny już nie obejmuje albo który zdążył się wyprzedać.

Domy i działki

Przy domach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

W przypadku domów odnotowano 57 aktów. Mediana ceny wynosi 360 000 zł, dolny kwartyl 280 000 zł, a górny kwartyl 570 000 zł. Typowa działka ma 652 m².

Mediana raciborskiego domu, 360 000 zł, jest najniższa w całym subregionie i o 140 tysięcy niższa niż w Rybniku. 37 z 57 aktów, czyli prawie dwie trzecie, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk, i to jest jeden z powodów tej różnicy.

Działek w tym zestawieniu nie ma i jest to luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji. Ostatni akt na działkę, jaki niesie raciborski rejestr, pochodzi z 31 stycznia 2023 roku, czyli półtora roku przed początkiem naszego okna. Ostatni akt na dom pochodzi z 27 stycznia 2026.

Co z tego ma kupujący

Racibórz jest jedynym miastem w tej piątce, w którym spadek cen jest prawdziwy i większy, niż wygląda. Przy tym trzeba pamiętać, że raciborski rejestr kończy się na lutym 2026, więc opisuje sytuację o kilka miesięcy wcześniejszą niż rejestry sąsiadów.

Pełna analiza dostępna w: Ceny mieszkań w Raciborzu: 5002 zł za metr, a mieszkania z rynku wtórnego potaniały w rok o 5,4 procent, najmocniej w regionie. Policzyliśmy 454 akty notarialne [ANALIZA]