Strategiczny punkt zapalny na lewym brzegu Odry. Handel czy mieszkania?

W skrócie o problemie

Na załączonej do proponowanej strategii mapie teren zaznaczony jest na niebiesko z opisem „zagospodarowanie lewego brzegu Odry”. To historyczne tzw. Nowe Miasto – obszar, na którym na przełomie XIII i XIV w. pozbawiony władzy – na rzecz rady miejskiej - dziedziczny wójt Raciborza chciał utworzyć nową osadę. Nic z tego nie wyszło, najprawdopodobniej z powodu wylewów Odry. Przez setki lat znajdował się tu konwent bożogrobców – ze szpitalem, kościołem pw. św. Piotra i Pawła oraz klasztorem. Po zburzeniu tej zabudowy w I poł. XIX w., w czasach rewolucji przemysłowej i industrializacji rozrastającego się daleko poza średniowieczne mury miasta, zlokalizowano tu fabryki żydowskiego kupca Schlesingera, a wśród nich gorzelnię – powojenny Polmos. Po jego upadku w latach 90. XX w. zabudowę rozebrano, a teren sprzedano. W planie przestrzennym wpisano tu handel i usługi. Tak też chciałby wykorzystać ten obszar jego właściciel – Artur Zdrzałek. Problem w tym, że na przeszkodzie stoją zapisy co do wielkości terenów zielonych i konieczności budowy podziemnych parkingów. Zdrzałek chciałby to zmienić, ale by propozycja stała się przedmiotem głosowania radnych, potrzeba inicjatywy prezydenta. Dariusz Polowy zaś nie chce jej podjąć, co było już przedmiotem dyskusji na forum Rady Miasta. Teraz doszedł kolejny punkt zapalny, czyli strategia miasta do 2030 r. i odmienna od wyobrażeń właściciela wizja autorów tego dokumentów. Trwa konflikt pomiędzy władzą nad obszarem, czyli własnością, a władzą planistyczną, czyli gminą, która może określać co i gdzie można budować. Prezydent widziałby tu osiedle mieszkaniowe.

Projekt uchwały nt. strategii rozwoju Raciborza do 2030 r. [5,18 MB]

Obszar po byłym Polmosie, 10.12.2021, fot. Robert Ambroziewicz

Piękny teren pod osiedle czy raj dla komarów?

Oto streszczenie dyskusji, do jakiej doszło na czwartkowym forum Komisji Gospodarki Miejskiej, Ochrony Środowiska i Bezpieczeństwa Publicznego Rady Miasta.

- Czy macie porozumienie czy zgodę właściciela terenu, który wpisaliście do strategii jako Osiedle Nadodrzańskie? – pytał radny Fica po tym jak przedstawiono zarys strategii. – Nie spotykaliśmy się z właścicielem terenu. Takie, a nie inne zapisy są pokłosiem spotkań z mieszkańcami, którzy uważają, że brakuje mieszkań i konieczna jest budowa nowych. Taki obrót sprawy był zbieżny z założeniami zarządu miasta. Jest to jednak tylko kierunkowy zarys. W żaden sposób nie determinuje to tego, co właściciel może tam wybudować. O tym decydują zapisy w planach zagospodarowania przestrzennego – odparł Marcin Baron.

Radny Marcin Fica przypomniał także, że prezydent zakłada zmianę planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu po byłym Polmosie z przeznaczeniem na lokale mieszkalne. – Powiedział jednak, że zrobi to dopiero po uchwaleniu strategii. I właśnie takie założenia do niej wpisaliście – stwierdził radny.

Podczas posiedzenia głos zabrał radca prawny Tomasz Kempa, przedstawiciel Artura Zdrzałka, właściciela terenu „przeznaczonego” w strategii pod Osiedle Nadodrzańskie. – Mój mocodawca nabył tereny przy Nowomiejskiej jako tereny przemysłowe. W czasie prac nad strategią dwukrotnie złożył protest. Nie wiem, czy jest na sali ktoś, kto mógłby udzielić odpowiedzi, kto złożył wniosek o zmianę zagospodarowania terenów na tereny zielone. To pozbawi gminę w przyszłości wpływów do budżetu z podatków od nieruchomości w wysokości około 5 mln złotych przez 10 lat. Gmina poprzez taką, a nie inną treść strategii pokazuje, że nie jest przychylna przedsiębiorczości – powiedział T. Kempa. Ostrzegł, że dalsze blokowanie przez miasto planów właściciela terenu nie tylko pozbawi gminę dochodów, ale sprowokuje dochodzenie przez przedsiębiorcę odszkodowania od gminy o dużej wartości, a także będzie sygnałem dla ponadlokalnych inwestorów, że gmina nie jest dla nich przyjazna i może doprowadzić do ich pokrzywdzenia.

- Dziś tematem nie jest sprawa pana Zdrzałka. To mogą państwo załatwić lub nie we własnym zakresie, bo to rada podejmuje decyzję co do zagospodarowania terenu. Teraz tematem jest strategia. Mam jednak swego rodzaju déjà vu. Podobnie było przy sprawie rynku. Może muszą państwo podejmować decyzję ze świadomością, że interesy właściciela idą w jednym kierunku, a interesy mieszkańców w innym. Gmina dostrzegła w tym terenie, który nie ogranicza się jedynie do działki pana Zdrzałka, możliwości mieszkaniowe. To w pełni zrozumiałe, że interes właściciela może iść w całkiem innym kierunku. Być może nie jest możliwa stuprocentowa zgoda wszystkich na wszystko. Strategia jedynie wyraża pewne oczekiwania, a być może nawet zielone światło dla pana prezydenta, by nawiązać współpracę z właścicielem, czy nawet odkupienie tego terenu – mówił wiceprezydent Dawid Wacławczyk. - Mamy opinie kilkuset mieszkańców z ankiet i oni chcą nowych mieszkań w Raciborzu. Mówimy o pewnym pomyśle dla miasta, bo dostrzegamy na tej działce potencjał mieszkaniowy. Blisko stamtąd wszędzie. To piękne miejsce mieszkaniowe - dodał Wacławczyk.

Do słów wiceprezydenta odniósł się radny Michał Kuliga. – Mam wrażenie, że właściciel terenu odbija się od waszych drzwi. Słucham tego i wydaje mi się, że pan sam sobie przeczy. Nie mam nic przeciwko idei, o której pan mówi, że z tego terenu jest blisko na zamek, na rynek. Nie jesteśmy jednak właścicielem tego terenu, mało tego mam wrażenie, że to odbywa się poza właścicielem – powiedział rajca z Ostroga.

- Ja jestem przerażony tym co się dzieje. Jest właściciel, z planami dla terenu, ale pojawia się ktoś, kto rzuca kłody pod nogi – grzmiał przewodniczący. – Pojawił się pan po trzech godzinach pracy komisji, nie pytam, dlaczego, na pewno był pan bardzo zajęty. Nie jest pan jednak w temacie, i wypala z tezą, że być może pan prezydent będzie chciał odkupić teren. Gdy ja gdzieś wchodzę mocno spóźniony, to raczej kulę ogon i siedzę cicho – powiedział radny Mirosław Lenk, składając wniosek formalny o zakończenie dyskusji. – Bo ona już do niczego nie doprowadzi – stwierdził.

W trakcie czwartkowego posiedzenia swe pytanie zadał także radny Marian Czerner. – Jaka jest procentowa szansa na realizację tego celu strategicznego? – dociekał. – Jeśli teren zostanie przekształcony i właściciel zgodzi się teren sprzedać, lub zrealizować to zadanie samemu, bo to też możliwe oraz biorąc pod uwagę zapotrzebowanie w mieszkania, jesteśmy przekonani o blisko stuprocentowej możliwości realizacji – odparł D. Wacławczyk.

- To jest tragedia co robicie. Wiecie, że to teren podmokły? Mało tego, rzeka okresowo wysycha praktycznie do zera, przez co śmierdzi. Czy nie obawiacie się, że jak tam będą mieszkania, to dzieci będą wpadać i tonąć? Mój kolega w latach 60. poszedł po piłkę i się utopił – mówił Piotr Klima, co wyraźnie rozbawiło wiceprezydentów Wacławczyka i Koniecznego. Klima podkreślał, że to także raj dla komarów.

- Na tym terenie nie jest jeden właściciel. Chciałbym się dowiedzieć, czy pozostali poszli już na jakąś ugodę z miastem, a my tego pozostającego przyciśniemy kolanem, że odda to sam za darmo? – pytał radny Mainusz. – Każdy miał dostęp do przebiegu prac, wysyłaliśmy ankiety, tak więc uważam, że wszystkie działania podejmowane w ramach tej strategii miał możliwość dotarcia ze swymi postulatami. A co jeśli właściciel postanowi tam zbudować spalarnię śmieci albo ich wysypisko? Mamy się ot tak zgodzić? Myślę, że wszyscy myślimy o całym mieście i wtedy na pewno będzie to decyzja odmowna – odparł w nieco wymijający sposób wiceprezydent Dominik Konieczny.

Mecenas Kempa, podkreślając, że jedyny głos oficjalny w sprawie działki nad Odrą zajmował w konsultacjach Artur Zdrzałek i on, jako jego pełnomocnik. - O przeznaczeniu nieruchomości nie decyduje się w anonimowych konsultacjach. Bez woli i współpracy z właścicielem rada nic nie zrobi, grunt będzie stał. A to strategiczne miejsce - skwitował.

Do dyskusji włączył się też odpowiedzialny za gospodarkę miejską wiceprezydent Dominik Konieczny. - Każdy miał dostęp do procedury konsultacji. Były ankiety, działała grupa ekspercka, wszystkie działania były jawne. Każdy mógł dotrzeć z pomysłami i postulatami. Strategia jest wynikiem pewnej syntezy – tłumaczył i jednocześnie pytał: - A co będzie, jak właściciel terenu zechce tam spalarnię śmieci budować. To my mamy się zgodzić? Powtórzył słowa Wacławczyka, że teren po Polmosie jest atrakcyjny pod budownictwo mieszkaniowe. - Nie możemy tego przespać – zakończył.

Głos ponownie zabrał radny Marcin Fica, który zapytał, jakie kroki należy podjąć, by wykreślić ze strategii tzw. Osiedle Nadodrzańskie. – Nie może być tak, że prezydent będzie budował coś na nie swoim terenie – mówił.

Pismo, jakie do radnych skierował Artur Zdrzałek (na zdj. poniżej po lewej, obok mec. T. Kempa)

Uprzejmie proszę Radnych Miasta Racibórz o nieprzyjęcie w obecnym kształcie Strategii Rozwoju Miasta Racibórz do roku 2030 r. Jako właściciel terenu przy ul. Nowomiejskiej dwukrotnie byłem na Komisji Gospodarki Miejskiej miasta Racibórz oraz na sesji Rady Miasta Racibórz. Teren ten przeznaczony jest na handel i usługi, chciałem jedynie uzyskać zgodę na zmianę parkingów podziemnych na parkingi na poziomie zero (na postawie opinii dwóch profesorów z Politechniki Śląskiej, ponieważ jest to teren zalewowy). Nowa Strategia Rozwoju zaprezentowana przez Prezydenta Miasta Racibórz kompletnie zmienia koncepcję zabudowy terenu poprzez całkowite usunięcie zapisów o handlu i usługach. Dalsze kroki Pana Prezydenta, obecnego lub przyszłego w kierunku takiej zmiany skłaniają mnie do wejścia na drogę sądową. Mimo wszystko uważam, iż zawsze można osiągnąć porozumienie, dlatego proponuję następujące rozwiązanie:

1. odrzucenie strategii dla tego terenu
2. pozostawienie zapisu o handlu i usługach

Nadmieniam, iż złożyłem terminowo stosowne odwołanie. Proszę o odpowiedź, dlaczego na terenie będącym moją własnością, na poniższej rycinie:

Teren ten oznaczony jest na niebiesko jako zagospodarowanie lewego brzegu odry i opisany jest jako rozwój funkcji rekreacyjnej. Jak to się ma do obowiązujących dokumentów planistycznych, z którymi strategia ma być zgodna, gdzie zarówno w studium uwarunkowań jak i w Planie Zagospodarowania Przestrzennego tereny te przeznaczone są pod handel i usługi. W strategii stwierdzono, iż studium uwarunkowań jest dokumentem aktualnym i nie wymaga zmiany.

Rozumiem intuicję pomysłodawcy o terenie zielonym wzdłuż rzeki odry w pasie przybrzeżnym, lecz nie na tak dużym obszarze obejmującym działki będące moją własnością.

Byłem przekonany, iż każda władza wybrana w demokratycznych wyborach powinna pomóc przedsiębiorcy w realizacji przyszłych inwestycji, a już nie wyobrażam sobie pogorszenia na siłę dotychczasowych warunków zabudowy w/w terenu.

Proszę o pomoc, Artur Zdrzałek